Vormerkung und § 566 BGB
Fraglich ist, ob ein Vormerkungsberechtigter in den Mietvertrag eintreten muss.Beispiel
V verkauft dem K per notariellem Vertrag ein Grundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus in mietfreiem Zustand. Nach Bestellung einer Vormerkung zugunsten des K vermietet V das Wohnhaus an den Mieter M. Erst danach übereignet V dem K das Grundstück. Kann K nun gem. § 985 BGB von M Räumung verlangen oder gilt § 566 BGB, so dass der Mietvertrag ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB darstellt?
Keine Geltung des § 566 BGB
Aufgrund der analogen Anwendung des § 883 II BGB kommt § 566 BGB nicht zur Geltung. Der Erwerber kann gem. § 985 BGB Räumung verlangen, da er wegen § 883 II BGB analog nicht in den bestehenden Mietvertrag nach § 566 BGB eintritt. Folge: Der Erwerber tritt nicht in den Mietvertrag ein, sodass der Mieter kein Recht zum Besitz gegenüber dem Vermieter hat.
Pro-Argumente
- +Normzweck: § 566 BGB ist verdinglicht, da es an den Eigentumserwerb anknüpft. Somit ist der gleiche Schutz wie vor abredewidrigen Verfügungen geboten.
- +Wertungsargument (Vorrang absoluter Rechte): Die Bindung an einen Mietvertrag beeinträchtigt den Erwerber ebenso wie die nachträgliche Bestellung eines Wohnrechts (§ 1093 BGB) oder eines Nießbrauchrechts (§ 1030 BGB). Ein schuldrechtlicher, verpflichtender Mietvertrag kann nicht stärker schützen als ein dingliches gegenüber jedermann wirkendes Nutzungsrecht.
- +Schutzbedürftigkeit – Mieter in anderen Erwerbstatbeständen weniger schutzwürdig: Mieter werden auch in anderen Erwerbstatbeständen als weniger schutzwürdig angesehen; vgl.: Kündigungsmöglichkeiten nach § 111 InsO oder § 57 ff. ZVG. Demgegenüber sollte der Mieter "im eigenen Interesse" Einblick ins Grundbuch nehmen. Insofern ist der Mieter aufgrund des Vormerkungseintrages gewarnt und somit weniger schutzwürdig.
Analoge Anwendung des § 883 II BGB ist abzulehnen, § 566 BGB gilt forth.M.
Eine analoge Anwendung des § 883 II BGB auf § 566 BGB ist abzulehnen. Der Erwerber tritt gemäß § 566 BGB in die Vermieterposition ein. § 883 II BGB analog schützt nicht. Der Mietvertrag stellt damit gegenüber dem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB ein Recht zum Besitz dar.
Folge: Der Erwerber tritt in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB ein, sodass der Mieter ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1 Var. 1 BGB hat und daher der Vermieter keine Räumung nach § 985 BGB verlangen kann.
Folge: Der Erwerber tritt in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB ein, sodass der Mieter ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1 Var. 1 BGB hat und daher der Vermieter keine Räumung nach § 985 BGB verlangen kann.
Pro-Argumente
- +Keine Vergleichbarkeit: Ein Mietvertrag kann, abgesehen von den mietrechtlichen Schutzvorschriften, gem. § 573 II BGB verhältnismäßig leicht gekündigt werden. Dies gilt nicht für eine dingliche Belastung. Hier muss im Wege freiwilliger Verhandlungen eine Aufhebung nach § 875 BGB erzielt werden.
- +Schutzbedürftigkeit – Schutz des wirtschaftlich schwächeren Mieters: § 566 BGB will den wirtschaftlich schwächeren Mieter schützen. Dem Vermieter fließt der Mietzins zu, so dass er wirtschaftlich gesehen kaum betroffen ist. Zudem kann der Erwerber etwaige Schäden durch Inanspruchnahme des abredewidrig agierenden Veräußerers kompensieren.
- +Praxisfern: Ein Mieter nimmt üblicherweise keinen Einblick in das Grundbuch und ist demgemäß auch nicht gewarnt. Die gegenteilige Auffassung ist praxisfern. Anders der Erwerber eines dinglichen Rechts. Dieser wird durch den notwendigerweise hinzugezogenen Notar im Hinblick auf eine voreingetragene Vormerkung gewarnt.
Lerne genau das, was dir noch fehlt
Speichere Wissen und wiederhole es gezielt – wann und so oft du willst.