Schönheitsreparaturen in AGB des Mietvertrages
Fraglich ist, ob ein Mieter in AGB zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann.Beispiel
A vermietet eine sanierte Wohnung in Hamburg an B. A nutzt für diesen Zweck einen Standardvertrag, der als Basis für zahlreiche Mietverhältnisse dient. B erhält eine Kopie dieses Mietvertrages. Unter anderem enthält der Vertrag eine Klausel zu den sogenannten Schönheitsreparaturen.
In dieser Klausel wird festgelegt, dass Schönheitsreparaturen "je nach Zustand und tatsächlichem Bedarf vom Mieter" durchzuführen sind. Ein beigefügter Zeitplan dient als "Richtlinie", nach der ein solcher Bedarf in Küchen und Bädern alle 4 Jahre; in Wohn- und Schlafzimmern alle 6 Jahre auftreten kann.
Zusätzlich verpflichtet sich B, Schönheitsreparaturen, die "durch normale Nutzung" notwendig geworden sind, spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. A fordert B schriftlich, jedoch ohne Erfolg, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf. Nach Ablauf der gesetzten Frist fordert A ihn auf, die für die Schönheitsreparatur anfallenden Kosten in Höhe von 4.500 € zu erstatten.
In dieser Klausel wird festgelegt, dass Schönheitsreparaturen "je nach Zustand und tatsächlichem Bedarf vom Mieter" durchzuführen sind. Ein beigefügter Zeitplan dient als "Richtlinie", nach der ein solcher Bedarf in Küchen und Bädern alle 4 Jahre; in Wohn- und Schlafzimmern alle 6 Jahre auftreten kann.
Zusätzlich verpflichtet sich B, Schönheitsreparaturen, die "durch normale Nutzung" notwendig geworden sind, spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. A fordert B schriftlich, jedoch ohne Erfolg, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf. Nach Ablauf der gesetzten Frist fordert A ihn auf, die für die Schönheitsreparatur anfallenden Kosten in Höhe von 4.500 € zu erstatten.
Kontext
Die Thematik ist bei der Frage nach Schadensersatzansprüchen aus § 280 I BGB aufzuwerfen.
⇒Für einen Schadensersatzanspruch ist eine Pflichtverletzung notwendig.
⇒An einer Pflichtverletzung fehlt es aber, wenn schon gar keine Pflicht bestand.
⇒An einer Pflicht könnte es fehlen, wenn die AGB aus der sich die Pflicht ergibt ihrerseits unwirksam ist.
⇒Für einen Schadensersatzanspruch ist eine Pflichtverletzung notwendig.
⇒An einer Pflichtverletzung fehlt es aber, wenn schon gar keine Pflicht bestand.
⇒An einer Pflicht könnte es fehlen, wenn die AGB aus der sich die Pflicht ergibt ihrerseits unwirksam ist.
Keine Zulässigkeit
Danach verstößt eine Abwälzung der Schönheitsreparatur durch eine AGB-Klausel gegen § 307 II Nr. 1 BGB und ist somit nichtig.
Pro-Argumente
- +Benachteiligte Stellung des Mieters: Mieter wird durch den Vermieter aufgrund der stärkeren Marktstellung des Vermieters die Klausel häufig aufgezwungen.
- +Wesentliches Leitbild nach § 535 I 2 BGB: Gesetzliches Leitbild nach § 535 I 2 BGB so wesentlich, dass von einer Nichtigkeit der Klausel nach § 307 II Nr. 1 BGB ausgegangen werden müsse.
Zulässigkeith.M.
Die herrschende Auffassung geht grundsätzlich von der Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag aus.
Ausnahmen:
Ausnahmen:
- Starre Fristenpläne: Unangemessen sind Klauseln, nach denen Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand jedenfalls bei Beendigung des Mietvertrages oder nach starrem Fristenplan vorgenommen werden müssen (andernfalls würde der Mieter schlechter gestellt als der Vermieter, der ohne eine Abwälzung der Pflicht die Mietsache nach § 535 I 2 BGB im vertragsgemäßen Zustand erhalten muss und nicht fristgebunden ist).
- Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Räumen.
- Fachhandwerkerklauseln: Klausel einen Fachhandwerker beauftragen zu müssen.
- Quotenabgeltungsklauseln: Festlegung bestimmter Zahlungen nach Zeiträumen.
Pro-Argumente
- +Preisargument: Die Abwälzung der Pflicht benachteilige demnach den Mieter im Allgemeinen schon nicht unangemessen, weil sie in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt werde; ohne die Abwälzung würde die Miete entsprechend teurer werden.
- +Verkehrssitte: Die vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietverträge sehen die Möglichkeit vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt (Indizwirkung).
- +Umgang des Renovierungsbedürftigkeit kann durch den Mieter selbst bestimmt werden: Der Mieter kann durch schonenden Gebrauch der Wohnung die Renovierungsbedürftigkeit und die Renovierungskosten gering halten. Außerdem kann er den Zeitpunkt und die Art und Weise der Renovierung selbst bestimmen.
- +Telos – Rechtsfrieden: Wahrung des Rechtsfriedens
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